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 收购佳兆业失利并不能阻止孙宏斌进入深圳的脚步,时隔一年多后,他“盯上了”另一家深圳房企。
  5月19日晚22点59分及23点整,莱蒙国际、融创先后披露同一份涉及重大交易事项的联合公告。公告披露,于当天交易时段后,莱蒙与融创订立框架协议,据此,莱蒙向融创出售旗下八个公司的全部股本权益及偿付贷款,总代价人民币43.94亿元。
  观点地产新媒体了解,这次融创接盘的对象,包括俊鸿达、上海环建、上海利特曼、南京莱蒙都会公司、深圳磐业、惠东莱洋天、惠东莱海天、莱蒙置业富阳在内,手中拥有的主要资产正是莱蒙旗下七个物业项目。
  具体而言,上述项目则包括北京莱蒙顺泽·水榭花城、上海浦兴项目、上海浦建雅居、南京莱蒙都会、深圳莱蒙·创智谷、惠州莱蒙水榭湾、杭州(楼盘)水榭山,估计净可销售/可租赁总建筑面积约为125.62万平方米。
  融创此番收购,距离另一次大手笔拿地不到一天。5月18日,融创以总价18.7亿元拿下太原理工大旧校区储备地块,楼面价达5432元/平方米,一举成为太原的新晋地王;此前一周,还以30.05亿元、楼面价3.83万元/平方米竞得上海松江区地块,刷新地王纪录。
  孙宏斌终进深圳
  近期房企拿地的价格甚至有评论认为是“危险的价格”。5月16日,孙宏斌公开表示,国内部分城市土地市场过热,已经出现较大风险,认为“现在南京和苏州,包括北京、上海等城市的房价没有泡沫,但是地价有泡沫”。
  但事实上,融创还是以“地王”级别的高价先后在上海、合肥拿下了土地,显示出实体经济投资回报率下降潮下开发商的矛盾心理。
  关于获取项目方面,最新的融创股东大会上,行政总裁汪孟德对在场股东表示,公司更看重并购,融创有2/3的土地储备仍为并购获得,并购获取项目能比较好地控制拿项目的时机和成本,周转速度比招拍挂要快。
  相比于在上海拿一块地便耗去30亿元,融创收购莱蒙旗下七个物业分别位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州,代价43.94亿元。作为深谙资本并购的高手,孙宏斌在一二线重点城市选择进一步加大布局,也显示其对一线城市的价值倾向。
  融创接盘莱蒙和以往接盘绿城、佳兆业、中渝置地、雨润时一样,对资产有着精打细算的安排。在收购绿城时,杭州、上海的优质项目是孙宏斌最为“中意”的资产,接盘中渝置地旗下中高端项目,则实现首次布局西南中心城市成都。
  对于孙宏斌而言,如今收购莱蒙国际项目,或许最值得高兴的地方便在于获得了深圳及惠州市场的入场券。
  事实上,在2015年收购佳兆业以失败告终后,孙宏斌并未掩饰对深圳市场的看重,甚至在多个公开场合发表相关“示好”言论。
  2016年3月29日,孙宏斌在2015年全年业绩发布会上透露称:“公司今年会在深圳有项目,现在已经有很多项目在谈,相信今年会出来。”
  孙宏斌进军深圳的夙愿终于在退出佳兆业收购案一年后得偿,据观点地产新媒体了解,融创此次获得的项目中,深圳莱蒙·创智谷号称龙华新区首个“工改工”项目,地处龙华新区民治街道建设西路与龙胜路交汇处,总占地1.77万平方米,建筑面积13万平方米,集写字楼、公寓、商业于一体,预计2016年入市。
  除了深圳项目,上海浦兴项目、上海浦建雅居项目均是莱蒙3月分别以人民币8.85亿元、6.84亿港元收购的商业物业;南京莱蒙都会则是莱蒙进入南京首个商业作品,体量5.9万平方米;惠州莱蒙水榭湾则是高端旅游度假项目,规划建筑面积约50.9万平方米。
  莱蒙为何出售项目?
  5月19日晚,融创广深区域公司第一时间在官微上发布收购消息,并大篇幅着墨于深圳、惠州项目的意义:“战略性进入长期看好、潜力巨大的深圳及周边市场,同时也补充了公司在传统优势区域的项目储备。”
  融创进一步称,交易后,融创初步完成了在广深区域的战略布局。自今年1月首次获取佛山绿岛湖项目以来,融创先后在佛山、东莞、广州、深圳及惠州共计获取8个项目。
  通过去年以来大量的并购、拿地,进入2016年,融创已储备了大量一二线项目。截至4月底,该公司合约销售额354.8亿元,占全年销售目标44.35%。基于充裕的可售货值,孙宏斌此前公开表示,将于年中时“上调800亿元目标”。
  反观出售方莱蒙,出售动作之突然不免让外界唏嘘。此前数周,观点地产新媒体曾致电该公司内部人士,当时该人士曾回复称正在长三角出差,主要是忙于南京项目——如今该项目即将易主融创。
  出让公告显示,莱蒙国际负债比率或许是选择剥离资产的最直接缘由。该公司披露,截至今年3月31日,公司有合共约125.43亿港元的未经审核尚未偿还银行及其他借款。其中,莱蒙集团占104.99亿元,年利率介乎1.55%-12.0%,此次出售的项目公司占据20.44亿港元。
  在上述借款中,一年内偿还额度高达49.86亿港元,一年后但于五年内偿还额度达49.21亿港元,五年后偿还仅占5.91亿港元——短期偿还借款是莱蒙最大的资产负担。相比之下,去年莱蒙营业额105.20亿港元,同比涨50.91%;净利润却下降16.08%,仅为7.73亿港元。
  在3月23日莱蒙业绩会上,公司主席兼联席行政总裁黄俊康曾寄希望于新引入的大股东云南城投,称大股东“给予了公司很多土地资源和资金方面的支持”。但如今看来,短期内应对资金压力,莱蒙仍然需要选择出售项目回流资金。
  莱蒙表示,出售项目给融创所得款项净额约60%(约人民币25.1亿元)用于偿还莱蒙集团现有银行及其他借款,年利率介乎5.22%至12.0%,并须于2021年9月18日或之前偿还;所得款项净额约40%(约16.7亿元)则用于一般营运资金。
  出售项目后,莱蒙集团预期在中国10个城市及香港拥有项目降至19个,分别位于深圳、常州、东莞、成都、上海、天津、南昌等地,总建筑面积约230.11万平方米将为持作出售物业,约44.45万平方米将为持作投资物业。
  或许是为了平复外界的猜测,莱蒙强调,公司无意于出让完成后终止或缩减任何业务,而物业开发、物业投资、酒店经营、物业管理及医疗保健业务也将于莱蒙集团保留。
 
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